Цель: Рассмотреть вопрос о необходимости применения метода ипотечно-инвестиционного анализа для оценки рыночной стоимости земельных участков, обремененных непогашенными заемными средствами. Показать возможность записи расчетных формул как с учетом, так и без учета изменения чистого операционного дохода и стоимости актива — оцениваемого земельного участка; предложить варианты расчетной формулы для традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Дать рекомендации по оценке ряда ценообразующих показателей. Классифицировать метод ипотечно-инвестиционного анализа при его применении для оценки рыночной стоимости земельных участков Методы: Рыночных сравнений, ипотечно-инвестиционного анализа, капитализации земельной ренты, капитализации по расчетным моделям, предполагаемого использования, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга, Акерсона, Эллвуда, остатка. Результаты: Указана необходимость совершенствования параметров Методики. Установлено, какие расчетные формулы Методики требуют актуализации, вследствие изменений, произошедших в ренте земельных участков с момента первоначального определения значений данных величин. Для повышения достоверности результатов расчета следует учитывать большую вариативность условий эксплуатации земельных участков. Практическая значимость: Приведен состав метода капитализации по расчетным моделям. Показана возможность записи расчетных формул как с учетом, так и без учета изменения чистого операционного дохода и стоимости актива — оцениваемого земельного участка. Предложено расширение области применения метода капитализации земельной ренты. Методики могут быть рекомендованы к практическому использованию.
недвижимость, земельный участок, рыночная стоимость, подходы и методы оценки, метод ипотечно-инвестиционного анализа, чистый операционный доход, коэффициент капитализации, заемные средства
1. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
3. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";
4. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”;
5. Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р “Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков”;
6. Распоряжение Минимущества РФ от 10 апреля 2003 года N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»;
7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция)/М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. Политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.И., Шахназаров А.Г. - М.: ОАО “НПО “Изд-во “Экономика”, 2000. - 421 с.;
8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995 г. - 480 с.;
9. Battisti, F., Campo, O. A model for determining a discount rate in market value assessment of buildable areas subject to restrictions / Green Energy and Technology, 2021, Pages 303-314. DOI:https://doi.org/10.1007/978-3-030-49579-4_20;
10. Джозеф Н. Мартин, Марк В. Сассман. Обзор методов получения полной нормы капитализации (Двенадцать формул полной нормы). Вопросы оценки, 1997, № 3, с. 8-15;
11. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.;
12. Грибовский С.В., Жуковский В.В., Табала Д.В. Ставка дисконтирования - не игра воображения, а строгая наука. Опыт определения ставки дисконтирования методом экстракции. Вопросы оценки, 1997, № 3, с. 21-29;
13. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС», 2007 г. - 422 с.;
14. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб ГТУ, СПб, 1997 г. - 422 с.
