Bulletin of scientific research results

Бюллетень результатов научных исследований

2223-9987

51387

10.20295/2223-9987-2022-2-195-210

Экономика и управление

ECONOMICS AND MANAGEMENTECONOMICS MANAGEMENT

Экономика и управление

Application of Mortgage-Investment Analysis Method for the Assessment of Market Value of Land Plots Burdened With Outstanding Loans

Применение метода ипотечно-инвестиционного анализа для оценки рыночной стоимости земельных участков, обремененных непогашенными заемными средствами

Коланьков

Сергей Вячеславович

Kolan'kov

Sergey Vyacheslavovich

кандидат технических наук;

candidate of technical sciences;

Каптелин

Дмитрий Сергеевич

Kaptelin

Dmitriy Sergeevich

Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I Россия Emperor Alexander I St. Petersburg State Transport University Russian Federation

23 06 2022

2022 2 195 210 23 06 2022

https://atjournal.ru/en/nauka/article/51387/view

Цель: Рассмотреть вопрос о необходимости применения метода ипотечно-инвестиционного анализа для оценки рыночной стоимости земельных участков, обремененных непогашенными заемными средствами. Показать возможность записи расчетных формул как с учетом, так и без учета изменения чистого операционного дохода и стоимости актива — оцениваемого земельного участка; предложить варианты расчетной формулы для традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Дать рекомендации по оценке ряда ценообразующих показателей. Классифицировать метод ипотечно-инвестиционного анализа при его применении для оценки рыночной стоимости земельных участков Методы: Рыночных сравнений, ипотечно-инвестиционного анализа, капитализации земельной ренты, капитализации по расчетным моделям, предполагаемого использования, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга, Акерсона, Эллвуда, остатка. Результаты: Указана необходимость совершенствования параметров Методики. Установлено, какие расчетные формулы Методики требуют актуализации, вследствие изменений, произошедших в ренте земельных участков с момента первоначального определения значений данных величин. Для повышения достоверности результатов расчета следует учитывать большую вариативность условий эксплуатации земельных участков. Практическая значимость: Приведен состав метода капитализации по расчетным моделям. Показана возможность записи расчетных формул как с учетом, так и без учета изменения чистого операционного дохода и стоимости актива — оцениваемого земельного участка. Предложено расширение области применения метода капитализации земельной ренты. Методики могут быть рекомендованы к практическому использованию.

Purpose: To consider the matter on the necessity to apply mortgage-investment analysis method for to assess market value of lands burdened with outstanding loans. To show the possibility to write down calculation formulas both given and not-given changes in a net operating income and in an asset value of being estimated land; to offer calculation formula variants for mortgage-investment analysis traditional techniques. To give recommendations on the assessment of price-forming indicator series. To classify mortgage-investment analysis method at its application for land market value cost evaluation. Methods: Market comparisons; mortgage-investment analysis; capitalization of land rent; capitalization by calculation models of assumed usage, investment group, debt coverage coefficient. Akerson, Elwood, residue. Results: The need to improve the methodology parameters is indicated. It’s established which calculation formulas of the methodology require an actualization due to the changes occurred in a land rent since the moment of initial definition of the values of given quantities. To increase the calculation result reliability it’s necessary to account for a big variability of the land exploitation conditions. Practical importance: There is given a composition for the method of capitalization by calculating models. The possibility to write down calculating formulas both given and not given changes of net operating income and asset value of being estimated land is demonstrated. It is proposed application sphere expansion for land rent capitalization method. The methodologies can be recommended for a practical use.

недвижимость земельный участок рыночная стоимость подходы и методы оценки метод ипотечно-инвестиционного анализа чистый операционный доход коэффициент капитализации заемные средства

Real estate land market value assessment approaches and methods mortgage-investment analysis method net operating income capitalization coefficient borrowed funds

Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";

Prikaz Ministerstva ekonomicheskogo razvitiya i torgovli RF ot 20 iyulya 2007 g. N 256 "Ob utverzhdenii federal'nogo standarta ocenki "Obschie ponyatiya ocenki, podhody k ocenke i trebovaniya k provedeniyu ocenki (FSO N 1)";

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 20.05.2015 N 298 «Cel' ocenki i vidy stoimosti (FSO № 2)»;

Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";

Prikaz Ministerstva ekonomicheskogo razvitiya i torgovli RF ot 20 iyulya 2007 g. N 254 "Ob utverzhdenii federal'nogo standarta ocenki "Trebovaniya k otchetu ob ocenke (FSO N 3)";

Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”;

Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 25.09.2014 N 611 “Ocenka nedvizhimosti (FSO № 7)”;

Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р “Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков”;

Rasporyazhenie Minimuschestva Rossii ot 07.03.2002 g. № 568-r “Metodicheskie rekomendacii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemel'nyh uchastkov”;

Распоряжение Минимущества РФ от 10 апреля 2003 года N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»;

Rasporyazhenie Minimuschestva RF ot 10 aprelya 2003 goda N 1102-r «Ob utverzhdenii Metodicheskih rekomendaciy po opredeleniyu rynochnoy stoimosti prava arendy zemel'nyh uchastkov»;

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция)/М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. Политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.И., Шахназаров А.Г. - М.: ОАО “НПО “Изд-во “Экономика”, 2000. - 421 с.;

Metodicheskie rekomendacii po ocenke effektivnosti investicionnyh proektov: (Vtoraya redakciya)/M-vo ekon. RF, M-vo fin. RF, GK po str-vu, arhit. i zhil. Politike; ruk. avt. kol.: Kossov V.V., Livshic V.I., Shahnazarov A.G. - M.: OAO “NPO “Izd-vo “Ekonomika”, 2000. - 421 s.;

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995 г. - 480 с.;

Fridman D., Orduey N. Analiz i ocenka prinosyaschey dohod nedvizhimosti. Per. s angl., - M.: «Delo Ltd», 1995 g. - 480 s.;

Battisti, F., Campo, O. A model for determining a discount rate in market value assessment of buildable areas subject to restrictions / Green Energy and Technology, 2021, Pages 303-314. DOI: 10.1007/978-3-030-49579-4_20;

10.

Джозеф Н. Мартин, Марк В. Сассман. Обзор методов получения полной нормы капитализации (Двенадцать формул полной нормы). Вопросы оценки, 1997, № 3, с. 8-15;

Dzhozef N. Martin, Mark V. Sassman. Obzor metodov polucheniya polnoy normy kapitalizacii (Dvenadcat' formul polnoy normy). Voprosy ocenki, 1997, № 3, s. 8-15;

11.

Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.;

Gribovskiy S.V. Ocenka stoimosti nedvizhimosti: Uchebnoe posobie. - M.: Maroseyka, 2009. - 432 s.;

12.

Грибовский С.В., Жуковский В.В., Табала Д.В. Ставка дисконтирования - не игра воображения, а строгая наука. Опыт определения ставки дисконтирования методом экстракции. Вопросы оценки, 1997, № 3, с. 21-29;

Gribovskiy S.V., Zhukovskiy V.V., Tabala D.V. Stavka diskontirovaniya - ne igra voobrazheniya, a strogaya nauka. Opyt opredeleniya stavki diskontirovaniya metodom ekstrakcii. Voprosy ocenki, 1997, № 3, s. 21-29;

13.

Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС», 2007 г. - 422 с.;

Ozerov E.S. Ekonomika i menedzhment nedvizhimosti. - SPb.: Izdatel'stvo «MKS», 2007 g. - 422 s.;

14.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб ГТУ, СПб, 1997 г. - 422 с.

Tarasevich E.I. Ocenka nedvizhimosti. - SPb GTU, SPb, 1997 g. - 422 s.